二. 賣方應(yīng)負(fù)擔(dān)稅費(fèi)

(一)建物所有權(quán)第一次登記費(fèi)用

建物所有權(quán)第一次登記係指新建(領(lǐng)取使用執(zhí)照)或舊有之合法建物，為確保其權(quán)屬而向該登記機(jī)關(guān)所為之登記，俗稱”保存登記”。

?? 建物所有權(quán)第一次登記費(fèi)用計(jì)算公式：按權(quán)利價(jià)值千分之二計(jì)徵。

(二)土地增值稅

土地增值稅乃針對(duì)土地所有權(quán)人土地，於移轉(zhuǎn)時(shí)因自然漲價(jià)所課徵的稅。土增稅稅率為累進(jìn)稅率，分別為20%、30%及40%三級(jí)(長(zhǎng)期持有土地達(dá)20年以上，另有減徵優(yōu)惠)，自用住宅用地則可適用10%優(yōu)惠稅率。

三.其他常見(jiàn)不動(dòng)產(chǎn)稅賦

(一)地價(jià)稅

土地所有權(quán)人在每一直轄市或縣（市）轄區(qū)內(nèi)已規(guī)定地價(jià)之土地，按其申報(bào)地價(jià)所課之稅。

納稅義務(wù)基準(zhǔn)日：8月31日(即8/31當(dāng)日土地登記簿上所記載的土地所有權(quán)人或典權(quán)人為當(dāng)年度全年度納稅義務(wù)人。)

課徵期間：採(cǎi)曆年制一年開(kāi)徵一次，自1月1日至12月31日止。

繳納期限：每年11月1日起至11月30日。

地價(jià)稅的計(jì)算方式：申報(bào)地價(jià)×土地所有權(quán)面積(平方公尺)╳稅率

地價(jià)稅稅率分述如下：

A. 一般用地：

採(cǎi)累進(jìn)稅率方式課徵，稅率從千分之十至千分之五十五。

B.特別稅率：

a.自用住宅地價(jià)稅率：千分之二。

b.工業(yè)用地、停車場(chǎng)用地、公用土地地價(jià)稅率：千分之十。

c.公共設(shè)施保留地價(jià)稅率：千分之六。

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(二)房屋稅

以附著於土地之各種房屋及有關(guān)增加該房屋使用價(jià)值之建築物為課徵的對(duì)象，對(duì)房屋所有人在持有期間所課徵的財(cái)產(chǎn)稅。如為新建、增建、改建之房屋，則按月比例計(jì)算課徵，未滿1個(gè)月者不計(jì)。

課徵期間：

依政府會(huì)計(jì)年度一年徵收一次，即自前一年7月1日起至當(dāng)年6月30日止。

繳納期限：每年5月1日起至5月31日。

房屋稅的計(jì)算方式：房屋課稅現(xiàn)值×稅率

房屋稅稅率：

住家用 a.自住或公益出租：1.2%

b.非自住：1.5%~3.6%

(地方政府得視所有權(quán)人持房屋戶數(shù)訂定差別稅率)

非住家 a.營(yíng)業(yè)：3%

b.營(yíng)業(yè)減半：1.5%

c.私人醫(yī)院、診所或自由職業(yè)事務(wù)所：3%

d.非住非營(yíng)：2%

節(jié)稅介紹

自用住宅房屋稅

1.房屋稅適用自住稅率認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：

財(cái)政部於103年6月29日訂定發(fā)布「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)」，於同年7月1日生效。依該認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，個(gè)人所有之住家用房屋同時(shí)符合下列情形者，可按自住使用之房屋稅率(1.2%)課徵房屋稅：

房屋無(wú)出租使用。

供本人、配偶或直系親屬實(shí)際居住使用。

本人、配偶及未成年子女全國(guó)合計(jì)3戶以內(nèi)。

您目前持有之房屋如符合上述的自住用房屋之認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，可透過(guò)臨櫃、郵寄、傳真或電子郵件方式儘速向稅捐稽徵(分)處申請(qǐng)適用較優(yōu)惠之自住用稅率(1.2%)課徵房屋稅，如未來(lái)有新、增、改建或新購(gòu)之房屋，亦同。

2.自住房屋是否須每年重新申請(qǐng)適用自住房屋稅率?

經(jīng)核準(zhǔn)按自住房屋稅率課徵房屋稅，倘自住條件未變更，不需每年重新提出申請(qǐng)。倘自住條件有異動(dòng)，則應(yīng)依房屋稅條例第7條規(guī)定，於使用情形變更之日起30日內(nèi)，重新申請(qǐng)擇定適用自住房屋稅率之自住房屋。

3.申請(qǐng)房屋使用情形變更應(yīng)注意事項(xiàng)：

房屋同時(shí)作住家及非住家用者，應(yīng)以實(shí)際使用面積，分別按住家用及非住家用稅率，課徵房屋稅。但非住家用者課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。即非住家使用部分面積超過(guò)全部面積六分之一者，按實(shí)際使用面積計(jì)課，其未達(dá)全部面積六分之一者，以六分之一為準(zhǔn)，分別按住家用或非住家用稅率課徵房屋稅。

B. 年度中房屋使用情形發(fā)生變更，應(yīng)該在變更使用30日內(nèi)向稅捐稽徵機(jī)關(guān)申報(bào)，以實(shí)際變更使用日期，按月分別課徵住家用或非住家用(營(yíng)業(yè)用、非住家非營(yíng)業(yè)用)房屋稅，如無(wú)法查得實(shí)際變更日，以申報(bào)日為準(zhǔn)，無(wú)法查得實(shí)際變更日亦未申報(bào)者，以調(diào)查日為準(zhǔn)。

C.使用執(zhí)照用途記載為「辦公室」之房屋，或其他營(yíng)業(yè)用之房屋，在空置期間或尚未正式遷入時(shí)，應(yīng)按非住家非營(yíng)業(yè)用稅率課徵房屋稅。

4.地下停車位如何申請(qǐng)免徵房屋稅

情況一：

停車位登記於社區(qū)公設(shè)建號(hào)內(nèi)且地下停車場(chǎng)供自用未出租且未營(yíng)業(yè)者，則於申請(qǐng)房屋自用時(shí)該部份為免稅。

情況二：

停車位登記於獨(dú)立建號(hào)內(nèi)且該停車位供自用未出租且未營(yíng)業(yè)者，則可填具申請(qǐng)書(shū)，載明座落位置及停車編號(hào)，並檢附戶籍謄本、建物所有權(quán)狀影本、行車執(zhí)照影本、停車時(shí)照片，向所在地稅捐處申請(qǐng)免稅。

情況三：

停車位登記於獨(dú)立建號(hào)內(nèi)，但無(wú)法提出證明文件證明自用未出租且未營(yíng)業(yè)者，則房屋稅以非住家非營(yíng)業(yè)用之稅率課徵。

新市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)條例第25條：

新市鎮(zhèn)特定區(qū)內(nèi)之建築物於興建完成後，其房屋稅第一年免徵，第二年減徵百分之八十，第三年減徵百分之六十，第四年減徵百分之四十，第五年減徵百分之二十，第六年起不予減免。

(三)遺產(chǎn)稅

1.遺產(chǎn)稅是在因死亡而發(fā)生財(cái)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)時(shí)所課徵的租稅。

課稅對(duì)象與範(fàn)圍如下：

A. 凡經(jīng)常居住中華民國(guó)境內(nèi)之中華民國(guó)國(guó)民死亡時(shí)遺有財(cái)產(chǎn)者，應(yīng)就其在中華民國(guó)境內(nèi)境外全部遺產(chǎn)，課徵遺產(chǎn)稅。

B. 經(jīng)常居住中華民國(guó)境外之中華民國(guó)國(guó)民，及非中華民國(guó)國(guó)民，死亡時(shí)在中華民國(guó)境內(nèi)遺有財(cái)產(chǎn)者，應(yīng)就其在中華民國(guó)境內(nèi)之遺產(chǎn)，課徵遺產(chǎn)稅。

C. 死亡事實(shí)或贈(zèng)與行為發(fā)生前二年內(nèi)，被繼承人或贈(zèng)與人自願(yuàn)喪失中華民國(guó)國(guó)籍者，仍應(yīng)依法課徵遺產(chǎn)稅或贈(zèng)與稅。

D. 被繼承人死亡前2年內(nèi)（死亡日在87.6.25以前為3年內(nèi)）贈(zèng)與給配偶、子女、孫子女、父母、兄弟姐妹、祖父母，和這些親屬配偶的財(cái)產(chǎn)，即使在被繼承人死亡前已經(jīng)出讓，仍然要當(dāng)作他的遺產(chǎn)併計(jì)課稅。

2.申報(bào)時(shí)機(jī)：

義務(wù)人應(yīng)於被繼承人死亡日之次日起6個(gè)月內(nèi)，向被繼承人戶籍所在地國(guó)稅局辦理遺產(chǎn)稅申報(bào)。

3.遺產(chǎn)稅應(yīng)納稅額之計(jì)算：

課稅遺產(chǎn)淨(jìng)額=遺產(chǎn)總額-免稅額-扣除額

A.98年1月23日以前：

應(yīng)納遺產(chǎn)稅額=課稅遺產(chǎn)淨(jìng)額×稅率-累進(jìn)差額-扣抵稅額及利息

B.自98年1月23日起：

?應(yīng)納遺產(chǎn)稅額=課稅遺產(chǎn)淨(jìng)額×稅率10％

節(jié)稅介紹

※遺產(chǎn)及贈(zèng)與稅法第十七條：

左列各款，應(yīng)自遺產(chǎn)總額中扣除，免徵遺產(chǎn)稅︰

一、被繼承人遺有配偶者，自遺產(chǎn)總額中扣除四百萬(wàn)元。

二、繼承人為直系血親卑親屬者，每人得自遺產(chǎn)總額中扣除四十萬(wàn)元。其有未滿二十歲者，並得按其年齡距屆滿二十歲之年數(shù)，每年加扣四十萬(wàn)元。但親等近者拋棄繼承由次親等卑親屬繼承者，扣除之?dāng)?shù)額以拋棄繼承前原得扣除之?dāng)?shù)額為限。

三、被繼承人遺有父母者，每人得自遺產(chǎn)總額中扣除一百萬(wàn)元。

四、第一款至第三款所定之人如為身心障礙者保護(hù)法第三條規(guī)定之重度以上身心障礙者，或精神衛(wèi)生法第五條第二項(xiàng)規(guī)定之病人，每人得再加扣五百萬(wàn)元。

五、被繼承人遺有受其扶養(yǎng)之兄弟姊妹、祖父母者，每人得自遺產(chǎn)總額中扣除四十萬(wàn)元；其兄弟姊妹中有未滿二十歲者，並得按其年齡距屆滿二十歲之年數(shù)，每年加扣四十萬(wàn)元。

六、遺產(chǎn)中作農(nóng)業(yè)使用之農(nóng)業(yè)用地及其地上農(nóng)作物，由繼承人或受遺贈(zèng)人承受者，扣除其土地及地上農(nóng)作物價(jià)值之全數(shù)。承受人自承受之日起五年內(nèi)，未將該土地繼續(xù)作農(nóng)業(yè)使用且未在有關(guān)機(jī)關(guān)所令期限內(nèi)恢復(fù)作農(nóng)業(yè)使用，或雖在有關(guān)機(jī)關(guān)所令期限內(nèi)已恢復(fù)作農(nóng)業(yè)使用而再有未作農(nóng)業(yè)使用情事者，應(yīng)追繳應(yīng)納稅賦。但如因該承受人死亡、該承受土地被徵收或依法變更為非農(nóng)業(yè)用地者，不在此限。

七、被繼承人死亡前六年至九年內(nèi)，繼承之財(cái)產(chǎn)已納遺產(chǎn)稅者，按年遞減扣除百分之八十、百分之六十、百分之四十及百分之二十。

八、被繼承人死亡前，依法應(yīng)納之各項(xiàng)稅捐、罰鍰及罰金。

九、被繼承人死亡前，未償之債務(wù)，具有確實(shí)之證明者。

十、被繼承人之喪葬費(fèi)用，以一百萬(wàn)元計(jì)算。

十一、執(zhí)行遺囑及管理遺產(chǎn)之直接必要費(fèi)用。

被繼承人如為經(jīng)常居住中華民國(guó)境外之中華民國(guó)國(guó)民，或非中華民國(guó)國(guó)民者，不適用前項(xiàng)第一款至第七款之規(guī)定；前項(xiàng)第八款至第十一款規(guī)定之扣除，以在中華民國(guó)境內(nèi)發(fā)生者為限；繼承人中拋棄繼承權(quán)者，不適用前項(xiàng)第一款至第五款規(guī)定之扣除。

※遺產(chǎn)及贈(zèng)與稅法第十七之一條：

被繼承人之配偶依民法第一千零三十條之一規(guī)定主張配偶剩餘財(cái)產(chǎn)差額分配請(qǐng)求權(quán)者，納稅義務(wù)人得向稽徵機(jī)關(guān)申報(bào)自遺產(chǎn)總額中扣除。

納稅義務(wù)人未於稽徵機(jī)關(guān)核發(fā)稅款繳清證明書(shū)或免稅證明書(shū)之日起一年內(nèi)，給付該請(qǐng)求權(quán)金額之財(cái)產(chǎn)予被繼承人之配偶者，稽徵機(jī)關(guān)應(yīng)於前述期間屆滿之翌日起五年內(nèi)，就未給付部分追繳應(yīng)納稅賦。

※遺產(chǎn)及贈(zèng)與稅法第十八條：

被繼承人如為經(jīng)常居住中華民國(guó)境內(nèi)之中華民國(guó)國(guó)民，自遺產(chǎn)總額中減除免稅額一千二百萬(wàn)元；其為軍警公教人員因執(zhí)行職務(wù)死亡者，加倍計(jì)算。被繼承人如為經(jīng)常居住中華民國(guó)境外之中華民國(guó)國(guó)民，或非中華民國(guó)國(guó)民，其減除免稅額比照前項(xiàng)規(guī)定辦理。

(五)房地合一稅

個(gè)人及營(yíng)利事業(yè)自105年1月1日起交易下列房屋、土地應(yīng)適用「房地合一課徵所得稅申報(bào)要點(diǎn)」規(guī)定課徵所得稅：

1. 103年1月2日以後取得且持有期間在2年以內(nèi)之房屋、土地；

2. 105年1月1日以後取得之房屋、土地。另個(gè)人交易105年1月1日以後取得以設(shè)定地上權(quán)方式之房屋使用權(quán)，亦有本要點(diǎn)之適用。

房屋、土地「交易日」及「取得日」之認(rèn)定，原則以完成所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記日為準(zhǔn)。

個(gè)人交易房屋、土地，不論有無(wú)應(yīng)納稅額，均應(yīng)於房屋、土地完成所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記日之次日或房屋使用權(quán)交易日之次日起算30日內(nèi)申報(bào)納稅。1. 居住者：向戶籍所在地稽徵機(jī)關(guān)辦理。2. 非居住者：向房屋、土地所在地稽徵機(jī)關(guān)辦理。3. 交易之房屋、土地屬信託財(cái)產(chǎn)者，得由受託人代為申報(bào)。

個(gè)人房屋、土地交易所得之計(jì)算：

以成交價(jià)額減除房地取得成本(出價(jià)取得者)及因取得、改良及移轉(zhuǎn)而支付之費(fèi)用後之餘額為所得額。取得成本及費(fèi)用認(rèn)定如下：1. 取得成本：買賣取得者，以成交價(jià)額為準(zhǔn)。另下列支出經(jīng)提示證明文件，亦得包含於成本中減除：(1) 購(gòu)入房屋、土地達(dá)可供使用狀態(tài)前支付之必要費(fèi)用(如契稅、印花稅、代書(shū)費(fèi)、規(guī)費(fèi)、公證費(fèi)、仲介費(fèi)等），以及房屋、土地所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記完成前，向金融機(jī)構(gòu)借款之利息。(2) 取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價(jià)值或效能且非二年內(nèi)所能耗竭之增置、改良或修繕費(fèi)。2. 費(fèi)用：如仲介費(fèi)、廣告費(fèi)、清潔費(fèi)、搬運(yùn)費(fèi)等交易房屋、土地所支付之必要費(fèi)用等，但不包括依土地稅法規(guī)定繳納之土地增值稅。個(gè)人未提示費(fèi)用之證明文件或所提示之費(fèi)用證明金額未達(dá)成交價(jià)額5%者，稽徵機(jī)關(guān)得按成交價(jià)額5%計(jì)算其費(fèi)用。

個(gè)人與其配偶如因感情不睦或婚姻暴力等因素而有分居情形，符合「納稅義務(wù)人與配偶分居得各自辦理綜合所得稅結(jié)算申報(bào)及計(jì)算稅額之認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)」第2條規(guī)定得各自辦理綜合所得稅結(jié)算申報(bào)及計(jì)算稅額條件者，得個(gè)別認(rèn)定自住房屋、土地交易前6年未曾適用優(yōu)惠規(guī)定之條件。適用新制之房屋、土地交易損失僅得減除新制房屋、土地交易所得，不得與舊制互為減除。

適用自住房屋、土地重購(gòu)?fù)硕惢蚩鄣謺r(shí)，個(gè)人或其配偶、未成年子女應(yīng)於該房屋辦竣戶籍登記並居住，且無(wú)出租、供營(yíng)業(yè)或執(zhí)行業(yè)務(wù)使用；如以配偶之一方名義出售自住房地，並以配偶之他方名義重購(gòu)者，亦得適用。

營(yíng)利事業(yè)房屋、土地交易所得計(jì)算：依營(yíng)利事業(yè)之總機(jī)構(gòu)在中華民國(guó)境內(nèi)、境外，分別規(guī)定其房屋、土地交易所得計(jì)算及申報(bào)方式?？倷C(jī)構(gòu)在中華民國(guó)境外之營(yíng)利事業(yè)，交易境外公司股權(quán)符合本法第24條之5第4項(xiàng)規(guī)定應(yīng)適用新制課稅規(guī)定，於第20點(diǎn)明定其股權(quán)持有期間、持有股權(quán)比例之認(rèn)定、境內(nèi)房屋、土地價(jià)值占該境外公司股權(quán)價(jià)值比例之認(rèn)定、所得計(jì)算方式及應(yīng)檢附證明文件等規(guī)定。